1. Seña

No es muy usual pues se suele ir directamente al Boleto de Reserva. Es más común al comprar obra nueva.

Es el pago de un monto que hace el comprador con el fin de asegurar un negocio. Puede ser un monto fijo o un porcentaje del precio que no supere el 5%.

2. Boleto de Reserva

Documento por el cual se reserva formalmente la propiedad, dejando una seña del 10% del valor del bien. El escribano del comprador es quien salvaguarda esta seña y dispone de un plazo de 30 a 45 días para estudiar la documentación del bien y la situación jurídica del vendedor. Este plazo suele ser superior si se utiliza crédito hipotecario, en torno a 90 días.

Si bien este contrato carece de solemnidad (es un contrato privado que se celebra sin formalismos legales), no solo es muy común que sea confeccionado por un escribano, sino que es absolutamente recomendable.

¿Quienes firman?

• El interesado en enajenar. Normalmente el propietario o promitente adquirente.

• El interesado en adquirir la propiedad.

En el Boleto de Reserva quedan pactadas las condiciones generales del negocio:

• Precio

• Forma de pago

• Plazo para hacer efectiva la operación

• Seña y penalizaciones por incumplimiento para ambas partes

• Fecha de otorgamiento de la Escritura de Compraventa o Compromiso de Compraventa.

Para su confección se solicita al vendedor copia del último Título de Propiedad.

3. Compromiso de Compraventa

Este es un paso intermedio entre el Boleto de Reserva y la Escritura de Compraventa.

Se realiza únicamente cuando la propiedad en venta no se puede o no se quiere escriturar en ese momento.

Se puede utilizar en caso de que falte alguna documentación y que el comprador necesite mudarse, o que el vendedor necesite parte del dinero de su venta.

Es un documento en el cual tanto comprador como vendedor se obligan a realizar una compraventa definitiva en un futuro. Legalmente tiene casi los mismos efectos que una compraventa definitiva: puedes vivir en la propiedad, alquilarla o incluso venderla.

Algunos ejemplos: edificios en construcción, sucesiones sin terminar, Certificado Especial de BPS sin finalizar su tramitación, deudas existentes sobre el inmueble o sobre las personas titulares de ese inmueble.

3. Compraventa definitiva

Es el contrato mediante el cual se concreta la transferencia de la propiedad del inmueble del vendedor al comprador. Este acto suele formalizarse a través de una escritura pública, que se inscribe en el Registro de la Propiedad. En este punto, el comprador paga el precio acordado, y el vendedor entrega la propiedad, junto con todos los derechos asociados a ella. La compraventa definitiva es el paso final en el proceso de compra de un inmueble, y con ella se concluye la transacción.

Una vez confeccionado el Boleto de Reserva, el Escribano del Comprador solicitará al vendedor una serie de documentos, que dependerá de cada negocio y sus requisitos particulares.

Título de propiedad y copia de Antecedentes dominiales que cubran 30 años

El Título de Propiedad generalmente tiene que ser el original. Es el escribano quien determina si puede servir una copia. En caso de extraviarse el título de propiedad se deberá tramitar una segunda copia ante el escribano que realizó la escritura en su momento o ante la Inspección General de Registros Notariales.

Si hubieran sucesiones o Poderes deberán presentarse copias. Los trámites de sucesiones o de expedición de segundas copias pueden ser dificultosos y demandar cierto tiempo.

Copia de plano de mensura y fraccionamiento horizontal

El Fraccionamiento Horizontal es en caso de PH. El plano siempre lo debe proporcionar el vendedor, ya sea del terreno o la mensura del edificio. En caso de extravío, o que el propietario no tenga el plano, se soluciona solicitando una copia de ese plano en Dirección General de Catastro, es un trámite sencillo, que cuesta 1 UR y demora 48 a 72 horas. Se requieren los datos del plano que generalmente está en el Título.

Declaración Jurada de Caracterización Urbana La Declaración Jurada de Caracterización Urbana (DJCU) es la declaración de las obras existentes en el padrón, para que puedan ser avaluadas e incorporadas a la base informática. Nos da el Valor Real de las construcciones. La actualización catastral es un requerimiento legal. Contribución inmobiliaria e Impuesto de Primaria al día

La Contribución debe estar al día, sea la última cuota o el último período exigible por la intendencia municipal. En cambio, Primaria debe estar pago por todo el período, así se esté en el inicio del período. Luego, en el día de la escritura se hace un prorrateo y se le devuelve al vendedor los meses que no le corresponde pagar.

Si el propietario tiene deudas, el escribano de la parte compradora puede retener el monto de la deuda del precio de venta al momento de la escritura de compraventa, y proceder a su pago para que quede al día y así poder ingresar los documentos al Registro o poder hacer el pago de los impuestos a DGI.

Certificado especial de BPS para poder enajenar (si corresponde)

Si el vendedor es contribuyente a BPS por su actividad personal (tiene empresa, sea unipersonal, o quien vende es una sociedad), o también si hay obras por regularizar, el vendedor tendrá que tramitar un certificado para poder vender ese inmueble, el Certificado Especial para Poder Enajenar. Se tramita en el BPS, y se hace en este período entre el Boleto de Reserva y la Escritura de Compraventa.

Certificado Único Departamental (si corresponde)

En caso de que el vendedor sea una empresa. Se tramita ante la intendencia municipal. Acredita que el vendedor no tiene deuda por Contribución Inmobiliaria ni por Patente de Rodado, ni todo impuesto que recaude ese organismo con respecta a la empresa.

Declaración de Impuesto al Patrimonio y recibo de pago (si corresponde)

El escribano comprador debe preguntar a los vendedores si son contribuyentes del Impuesto al Patrimonio, y en ese caso deberán proporcionar la documentación.

Copia de Reglamento de Copropiedad (PH)

En caso de Propiedad Horizontal.

Póliza de Seguro de Incendio (PH)

En caso de Propiedad Horizontal.

Gastos Comunes al día (PH)

En caso de Propiedad Horizontal. Carta de administrador indicando que se encuentra al día con los gastos comunes o declaración jurada que no existen gastos comunes.

A continuación describimos los actores que pueden estar presentes en el proceso de compraventa, algunos de ellos son esenciales u obligatorios, y otros dependen de las particularidades de la operación:

• Comprador: quien desean adquirir una propiedad

• Vendedor: quien ofrece en venta una propiedad

• Inmobiliaria: se encarga de todo el proceso de comercialización: asesoramiento, tasación, relevamiento, difusión, muestreo, negociación y cierre del negocio.

• Escribanos: el Estado deposita en ellos la fe pública para que realicen funciones notariales, entre ellas, las escrituras de las propiedades. Analizan la documentación de la propiedad, así como la identidad de las personas o empresas que actúan en las transacciones.
  

• Arquitecto: puede involucrarse asesorando al comprador, o también puede verse involucrado en procesos técnicos, como por ejemplo generando el informe de Caracterización Urbana.
  

• Tasador profesional: si se utiliza un préstamo hipotecario para concretar la compraventa, el banco enviará un tasador independiente a la propiedad para cotejarla con el precio acordado.
  

• Desarrollador: es quien promueve la construcción de un proyecto y gestiona toda su ejecución. Se enfoca en la iniciativa y supervisión del proyecto en su totalidad. Su rol es más estratégico e incluye la planificación, el financiamiento y la coordinación general.
  

• Constructora: se concentra en la fase física de construcción del proyecto. Su trabajo comienza una vez que el diseño está completo y los permisos están aprobados. Los constructores son responsables de la mano de obra, materiales, equipos y la ejecución diaria de las obras de construcción.